開発許可・建築許可とは
市街化調整区域内で建築行為を行ったり、市街化区域内で一定規模以上の建築行為を行ったりする場合などに必要となる許可です。
例えば、こんな場合に必要となる可能性のある許可です。
「市街化調整区域に農地を持っているが、息子の家を建てたい」
「市街化調整区域内に店舗や診療所を建てたい」
「市街化区域にあるまとまった土地を分譲住宅の敷地として区割りしたい」
このような場合には許可を得ないと建築確認申請を行うことができず、建設業者は工事を行うことができません。
開発行為とは、主として、(1) 建築物の建築、(2)第１種特定工作物（コンクリートプラント等）の建設、(3)第２種特定工作物（ゴルフコース、１ha以上の墓園等）の建設を目的とし た「土地の区画形質の変更」をいいます。
〇「区画形質の変更」とは
| 区画の変更 | 道路などを新設・廃止・移動することにより、土地の「区画」を変更すること |
|---|---|
| 形の変更 | 切土や盛土をして「形」を変更すること |
| 質の変更 | 農地や雑種地、山林など宅地以外の土地を、宅地にすること |
開発行為に当たる場合で、許可が必要となる場合が次の通りとなります。
〇開発許可が必要となる場合
| 都市計画区域 | 線引き都市計画区域 | 市街化区域 |
1000ｍ2以上 |
| 市街化調整区域 | 原則として全ての開発行為 | ||
| 非線引き都市計画区域 |
3000m2以上 |
||
| 準都市計画区域 |
3000m2以上 |
||
| 都市計画区域及び準都市計画区域外 | １ｈａ以上 | ||
市街化調整区域内の開発行為の場合、土地の「形」の変更＝切土・盛土をほとんど行わない場合、少し軽い手続きとなる「建築許可」でよい場合もあります。
多くあるケースは、市街化調整区域内での住宅（分家住宅・自己用住宅・既存宅など）、診療所や店舗などの建築、市街化区域内における分譲住宅の区画開発などですが、開発行為に当たるか否か、そのために許可が必要か否か、そしてその建築物を建てることができる要件があるかは許可権者となる地方公共団体により取り扱いが異なるためその都度確認が必要です。
また、農地において開発行為・建築行為を行う場合は、農地法上の手続きも行う必要があることから、開発許可が受付となるためには農地法の要件を満たしていること（許可見込みがあること）が求められ、特に市街化調整区域の場合農地転用と都市計画法上の許可は互いに同時許可の関係にあるため、万が一申請後に要件がないことが判明しどちらかが不許可となればどちらの許可も得ることができません。
このため、申請前に申請者、役所双方と十分な打ち合わせを行わなくてはなりません。
開発許可・建築許可が必要となりそうなお悩みがありましたら、ぜひご相談ください。
